Sie haben sich entschieden, Ihren Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen? Herzlichen Glückwunsch! Doch worauf müssen Sie beim Bau Ihres Hauses achten? Für unterschiedliche Grundstücke gelten unterschiedliche Regeln: wie hoch darf Ihr Haus maximal sein? Welche Dachform darf es haben? Und gibt es Richtlinien bei der Wahl des Baumaterials? Antworten auf diese und andere Fragen gibt der Bebauungsplan.
Für öffentlich ausgewiesene Bauflächen gibt es einen Bebauungsplan, der als von der Gemeinde beschlossene Satzung die Art und den Umfang der zulässigen Bebauung in einem bestimmten Gebiet beschreibt. Die Gemeinde kann hiermit einerseits für ein bestimmtes Erscheinungsbild innerhalb des Baugebietes sorgen und andererseits können die Genehmigungsverfahren in den meisten Fällen durch so genannte Bauanzeigen wesentlich beschleunigt und vereinfacht werden.
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Baugrenzen:
Sie legen den Bereich fest, innerhalb welchem gebaut werden darf.
Baulinien:
Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss entlang dieser Linie gebaut werden!
Grundstücksgrenze:
Die Grenzsteine markieren die Grundstücksecken, in Baugebieten sind diese meist noch nicht vorhanden und werden durch rot markierte Holzpfähle ersetzt.
Flurstücknummer:
Eindeutige katasterliche Bezeichnung.
Die Art der baulichen Nutzung:
Regelt die grundsätzliche Nutzung des Baugebietes oder eines Teilgebietes – z.B. WR für reines Wohngebiet. WA steht für Allgemeines Wohngebiet, MI für Mischgebiet und GE für Gewerbegebiet.
Anzahl der Vollgeschosse:
Bei der Auswahl des Haustyps ist zu beachten, wie viele Vollgeschosse errichtet werden dürfen. Die Darstellung erfolgt hier als römische Zahl. Zu beachten ist, dass Dachgeschosse und Keller in der Regel keine Vollgeschosse sind und in der Regel noch hinzugerechnet werden. Ein Vollgeschoss (immer mindestens das Erdgeschoss) plus Keller und Dach gibt faktisch also drei nutzbare Geschosse. Unter bestimmten Voraussetzungen kann aber auch ein Dach- oder Kellergeschoss zum Vollgeschoss werden. Das ist aber die Ausnahme. Die entsprechenden Regelungen sind in den Landesbauordnungen der Länder festgelegt. Eine entsprechende Prüfung ist vom Entwurfverfasser durchzuführen und ist zum Nachweis mit den Antragsunterlagen bei der Bauanzeige einzureichen.
Grundflächenzahl GRZ:
Sie legt das Maß der maximal überbaubaren Fläche fest. Bei einem Grundstück mit 400m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 dürfen sie also maximal 400m² x 0,4 = 160m² Grund überbauen. Zudem dient die GRZ der Ermittlung ihres Anteils an den Erschließungskosten für Regenwasser.
Geschossflächenzahl GFZ:
Die GFZ legt die maximal erlaubte Geschossfläche fest, also die Summe der Flächen in allen Geschossen. Mit Hilfe der GFZ wird auch der Erschließungskostenbeitrag für Abwasser ermittelt.
Beispiel:
Angenommen, Sie haben ein Grundstück mit einer GFZ von 1,2 und einer Grundfläche von 400m², so ergibt das eine Geschossfläche von 400m² x 1,2 = 480m².
Die Bauweise:
Grundsätzlich werden zwei verschiedene Formen der Bauweise unterschieden. Dabei sind weder Konstruktionsformen noch Fertigungstechnik gemeint. Es handelt sich um die Anordnung der einzelnen Bauwerke. Die "offene Bauweise" (gekennzeichnet durch ein "o") schreibt vor, dass die Bauwerke einzeln stehen müssen, d.h. Abstände zwischen ihnen eingehalten werden müssen. Die "geschlossene Bauweise" schreibt vor, dass Haus an Haus zu bauen ist (Reihenhausbauweise). Zudem kann noch die Zulässigkeit von Einzelhäusern (E) und/oder Häusergruppen (H) festgelegt werden.
Die Dachvorgaben:
Für die Dachvorgaben kann vorgeschrieben sein, die Ausrichtung des Dachfirstes, das zur Deckung vorgesehene Material und die Dachneigung (DN 18°-28°).
Grenze des B-Planes:
Die Satzung gilt für alle Grundstücke innerhalb dieser Grenze.
Überaus wichtig können auch Vorgaben zur Firsthöhe oder zur Traufhöhe sein, die ebenfalls die Wahl des Haustyps beeinflussen können.
Ein B-Plan, der beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung erhältlich ist, verfügt über einen Text- und einen Planteil. Er enthält Informationen wie Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen. Hinzu kommen oft ergänzende ortsgestaltende Auflagen durch Satzungen der Gemeinde, die etwa Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen fordern oder verbieten. Allgemein gilt: Was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann frei bestimmt werden, insofern es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Weiter kann ein B-Plan Angaben über Stellplätze für PKW, Spielplätze, Grünanlagen, unbebaubare Flächen, Lage von Versorgungsleitungen, Stellflächen für Mülltonnen und Flächen für besondere Nutzung, wie z.B. Gewerbe, enthalten. Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes gilt immer die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnung.
